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あなたの土地はどこにある? land and house investigator

 貴方の家の前で、「貴方の土地はどこにあるのですか?」と聞くと「ここに、決まっとる。」と答えるでしょう。そこには建物が有り、又、居住されて、いかにも所有地と思えますよね。

 また、貴方が所有する山の中で同じ質問をされると「この山は、私の所有の山に決まっとる。」と答えるでしょう。しかし、「どこからどこまで?」と尋ねられたら、どうしますか?

 本当にこの場所が、自分の土地だということはどのように証明すればよいのでしょうか。

 「役所に登録されているやろ!」と、言われる方も居られますが、一般には登録はありません。中には金庫から権利証を持って来て、「権利証に書いてある」と開ける方がおられます。確かに権利書には「土地の所在及び地番」と「所有者の住所氏名」が書かれていますが、実際その土地のある場所で、権利証を見ながら、そこに書かれてある所在及び地番がどの位置に当たるのかを探すことはできません。

 たとえば、権利証に「土地の所在及び地番」として「大阪市東淀川区菅原1丁目100番」との記載があるとしましょう。「大阪市東淀川区菅原一丁目」の位置は、住宅地図等一般的な地図でも探すことができますが、地番が「100番」の位置を探すことはできません。(一般的に知られている「○番○号」というのは、「住居番号」といって住所を示すものであり、「地番」とは異なります)

 地番が「100番」の土地の位置を探すためには、法務局(登記所)にある「公図」と言われる図面が必要になります。公図には、土地の形と地番が記載されています。法務局にあるその公図に「100番」と記載された位置が、貴方がお持ちの権利書に書かれてある土地です。しかし、これだけではまだ書面上での話です。

公図

公図には、貴方の所有する100番に隣接する土地にもその土地の地番が書かれています。たとえば「101番」「102番」。もちろん、その101番や102番の土地にも所有者が存在します。隣接する土地所有者それぞれと境界を確認し、確認し終わった各境界に囲まれた土地が、貴方の「100番」の土地です。
しかし、公図の記載が必ずしも正しいとは限りません。公図に記載されてある隣接関係が正しくない時は、貴方の土地は公的に確定しません。その時は、古い図面等調査して公図を正しく訂正しないと、隣接所有者が特定できません。

 公図が正しく、隣人との確認が無事に終わったとしても心配事は残ります。

 土地自身がそれぞれの境界を証明してくれたら助かるのですが、残念ながら土地はしゃべりません。所有者が「境界はここです」と説明しても、あくまで本人の主張に留まり、第三者が見て解る書面がないと、公に認められた境界とは言えません。たとえ境界を示すための「杭」が設置されていても、それが正しい位置に設置されているかは解りません。(ちなみに「杭」には、足が有るらしく時々動くことが有るみたいです。私は、歩くとこは見たことがありませんが、歩いた後は見たことがあります。笑)

 隣接する所有者と立会いし確認の上で、杭を設置、書面(境界確認書)の交換をすれば、隣接所有者と確認されたことは証明できます。但し、もしも将来相手から「内容がよく解らないままで隣人との付き合い上押印したものであって、境界に付いて承諾した訳ではない」などと否定されれば、すんなりとは行きません。

 このような場合に備えて、「筆界確認書」を使って面積に関する登記を申請すると、法務局(公)を通し、隣人との境界が公に認められた事になります。

クローバー

 このようなトラブルを未然に回避するためには、過去の資料を調査、分析し、改めて実際に測量することにより正しい境界を見い出した上で、隣人と確認し、それに基づき土地の面積に関する事項を法務局に登記(分筆・地積更正)しなければなりません。土地家屋調査士はこのような手続をする専門家です。
( よって、所有者に言われるまま、有利な境界を設定するものでは有りません。あしからず。。。笑 )

 近年は、売買時などは、ほとんど境界確定測量・
地積更正登記が、必要となっています。隣人との
境界確認の為、時間もかかります。何より隣人に
お願いし協力して頂かないと終わりません。
皆様、隣人とは仲良くしましょう。